潮新闻客户端 记者 李毅恒 徐叔竞

因为一次业委会的换届，杭州方圆府小区的业主或将损失700多万元。

(资料图)

杭州大多数小区交付前，开发商都会在房管部门交存一笔物业保修金，俗称“质保金”。质保金的存储期限通常为8年，8年期满后，如果无异议，这笔资金会退还给开发商。

去年6月23日，《钱江晚报》刊发《杭州一小区交付快满8年，业委会主任每天盯紧这件事》，报道拱墅区方圆府小区交付即将满8年，但小区内仍存在很多工程质量问题，小区第二届业委会决定在物业保修金拟退还公示期间提出异议并举证，防止开发商拿走物业保修金后不履行保修责任。

一年过去，今年6月12日，小区第二届业委会终于将起诉材料递交给法院，并得到受理。目前，物业保修金账户里的700多万元被冻结。

但眼下小区业委会正值换届，第二届业委会已到期，新一届业委会未能顺利成立。如此一来，案件缺少原告主体，小区会损失700多万元物业保修金，造成全体业主利益受损吗？

“体检”不过关

业委会起诉冻结700多万元质保金

2021年，方圆府第二届业委会上任之初，就对小区做了一次第三方物业承接查验，结果这次“体检”一查就查出了很多问题。

“比较严重的包括房屋屋顶、墙面都存在渗漏水情况，个别房屋有沉降问题；排水管道出现堵塞，堵塞原因是当初开发商使用的管道型号不符合要求；消防和绿化问题也很严重，消防通道宽度不足，不符合要求。”小区第二届业委会成员告诉记者。

2021年1月至2022年9月，第二届业委会先后三次自行或委托律师向开发商大悦城控股集团（浙江）有限公司发函，要求开发商对小区消防通道宽度不达标、外墙渗漏、地面下沉、绿化等方面进行整改，但开发商并未付诸行动。

眼见物业保修金退还时间越来越近，第二届业委会决定在小区物业保修金拟退还公示期间提出异议并举证。

以前，小区物业保修金存储期限届满前，房管部门将拟退还物业保修金事宜公示后，如果业主、业委会等有异议的，只要业委会不同意，开发商就无法拿回这笔物业保修金。

但根据新版《杭州市物业管理条例》规定，物业保修金拟退还公示期内，业主、业委会、物业等提出异议的，开发商与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金退还给开发商。

方圆府小区物业保修金拟退还的公示时间是2022年12月1日至12月30日。小区第二届业委会将材料准备齐全后，于去年12月23日向杭州市物业服务和维修资金管理中心发函提出异议。

之后业委会开启取证之路，最终于今年6月12日向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼，要求开发商大悦城控股集团（浙江）有限公司承担方圆府小区消防工程和排水管道工程质量缺陷修复所需的施工费约713万元，其中包括消防设施维修改造项目施工费用约166万元，消防路面改造工程费用（预算）约217万元，以及雨水、污水管道改造费用（预算）约330万元。

“因为整改这些工程质量缺陷所需的总费用高于小区质保金账户余额，所以目前开发商在物业保修金账户里的700多万元已经全部被冻结。”小区第二届业委会成员表示。

业委会任期届满

开发商要求案子撤诉

然而，第二届业委会任期已经于今年6月16日结束。目前小区组建了物管会，正在推进第三届业委会的选举工作。

就在换届选举期间，委托代理这起诉讼案的浙江六联律师事务所律师潘建明接到了法院打来的电话。对方表示，被告开发商方面认为目前原告诉讼主体已不存在，要求案子撤诉。

“根据方圆府小区物业保修金拟退还的公示时间，业委会应当在6个月内也即今年6月底前提出诉讼或申请仲裁，才能防止开发商拿走物业保修金。如果我们这次撤诉了，因为已经过了6个月期限，物业保修金将退还给开发商。即使下一届业委会成立后重新起诉开发商，局面也会比较被动。”潘律师解释道。

那么，在业委会换届选举的空档期，如果要继续打这个官司，应该怎么办呢？

杭州市房管部门相关工作人员告诉记者，按照新版《杭州市物业管理条例》的规定，业主大会未能及时选举产生业委会的，物管会应当按照管理规约和业主大会议事规定的约定，临时代为履行业委会的职责。也就是说，小区物管会可以代表小区去跟开发商打官司。

潘律师表示，自己之前代理过杭州其他小区业委会起诉开发商的案件，也曾碰到过业委会换届问题，“以前遇到这种情况，法院方面通常会先把案子压一压，等新任业委会选出后再继续推进，如果新任业委会长时间选不出，才会要求原告撤诉。去年杭州引入物管会这个新事物，物管会可以临时代为履行业委会的职责，让这类案子有了新的解题思路。”

潘律师说，针对方圆府小区这个现状，其实解决起来并不难，“只需要变更原告主体为物管会，官司就可以继续打。”

新业委会组建受阻

业主可能损失质保金

对于将诉讼案变更原告主体为物管会这一想法，记者也询问了方圆府物管会的严主任。他回复说：“物管会是临时过渡机构，目前我们正积极推进第三届业委会正常换届工作，物管会在第三届业委会成立后便会解散，如果现在由物管会接手诉讼，在第三届业委会成立后又要变更诉讼主体，可能会导致整个诉讼变得复杂。因此，我们认为还是待第三届业委会成立后继续诉讼更为妥当。”

方圆府小区所属的西文社区吴书记也回复称：“对于一些业主担心现在诉讼主体变了，质保金会被开发商拿走的问题，我们街道社区都十分重视，也积极跟法院进行对接，确保诉讼可以顺利进行。现正在配合法院开展诉前调解。目前，我们也同步在推进第三届业委会换届工作，明确诉讼主体，合法保障全体业主权益。”

对此，潘律师表示，如果新一届业委会能顺利成立，自然是好事。“但是现在方圆府小区情况比较特殊，在第三届业委会选举过程中，有不少业主质疑选举程序不合规，候选人内部推举环节疑似出现拉票等情节，而且有业主质疑几位业委会候选人资格有问题，要求重新选举。因此新一届业委会何时能成立还是未知数。”

根据小区业主们的反映，有的候选人今年4月才在不动产证上有名字，其是否符合选举公告及小区议事规则等条款约定的候选人参选条件存疑；还有的候选人家中阳台绿植搭台涉嫌违建。

潘律师说：“目前，第三届业委会推进时间不能确认，如果这时候法院要正式立案，第三届业委会仍未选出备案登记，那时还是需要变更原告主体为物管会。否则作为原告，连主体（第二届业委会）都不存在了，法院肯定无法正式立案。而到时候，法院因主体不存在要求我们撤诉，或者以原告主体不适格为由驳回起诉，开发商就有充分理由要求维修资金管理中心退还质保金，业主利益就将大大受损。”

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